Que peut-on gagner à trouver un vice-caché ?

Maître PARA Avocat à NIMES et à ARLES vous présente un nouvel article de droit immobilier au sujet des différents vices cachés.

Contrairement à une idée largement répandue, les professionnels ne sont pas les seuls tenus à une obligation de garantie lorsqu’ils vendent un bien.

Les particuliers sont également tenus à ce que le Code Civil appelle « la garantie des défauts de la chose vendue », plus communément connue comme la théorie des vices cachés.

Il résulte en effet des termes de l’article 1641 du Code civil que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne les auraient pas acquises, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Deux conditions sont donc exigées, étant rappelé qu’elles doivent être cumulatives et que les juges les apprécient de manière très stricte afin de ne pas faire de cette théorie un instrument pour remettre en cause trop facilement les ventes, situation qui créerait une situation d’insécurité juridique.

I/ Le caractère caché du vice

Libre à chacune d’acheter une maison sans fenêtre, un hélicoptère sans hélice ou une voiture sans roues.

Le mécanisme de base du contrat étant la rencontre de deux volontés qui s’accordent sur une chose et sur un prix, l’acquéreur est libre d’acheter un bien qui est affecté de vices.

C’est notamment le cas de toutes les ventes dites « en l’état ».

La première condition à caractériser pour faire jouer la garantie des vices cachés est donc de démontrer que le vice attaché au bien vendu n’était pas visible, pour un œil de profane, au moment de la transaction.

Il pourra à cet égard être tenu compte des connaissances de l’acheteur dans le domaine en question.

C’est ainsi qu’un l’acheteur professionnel aura plus de difficultés à établir qu’un particulier qui n’avait pas vu le vice.

Attention, contrairement aux idées reçues, il n’y a pas besoin que le vendeur ait connaissance du vice au moment de la vente pour engager sa responsabilité.

C’est ainsi que le vendeur qui ignorait vendre un bien affecté d’un vice sera tenu exactement à la même garantie que celui qui a procédé à la vente en toute connaissance de cause, sauf à ce que ce dernier puisse en plus être condamné à payer des dommages et intérêts pour sanctionner sa mauvaise foi.

Encore faut-il pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés que le vice rende la chose impropre à sa destination.

II/ la nécessité d’un vice déterminant

Le second critère établi par l’article 1641 du Code civil exige donc que le vice caractérisé rende le bien (la chose vendue) impropre à l’usage auquel on le destine.

C’est dire qu’il faut en premier lieu déterminer l’usage de la chose.

Dans certains cas, la situation est simple.

Personne ne contestera en effet qu’un véhicule familial soit destiné à se déplacer ou qu’une maison est destinée à être habitée.

En conséquence de quoi de simples désordres esthétiques sur une automobile ou des fissures ne portant pas atteinte à la solidité d’un immeuble ne seraient pas de nature à permettre de caractériser un vice caché.

La question est plus ambiguë lorsque l’acheteur et le vendeur tentent chacun de faire valoir en justice que le vice relevé remet en cause, ou pas, l’usage de la chose.

Quid par exemple d’un 4×4 qui serait apte à pouvoir, conformément à sa destination initiale de véhicule, se déplacer mais qui ne serait en revanche pas en mesure d’accomplir des performances tout-terrain extrêmes comme pouvait le laisser penser son apparence ?

Chaque cas d’espèce est différent et peut donner lieu en jurisprudence à des décisions variées en fonction du contexte de la vente.

III/ Les sanctions en cas de caractérisation d’un vice-caché

Le texte est parfaitement clair dans la mesure où l’acheteur dispose de deux options, la première consistant purement et simplement à faire annuler la vente ce qui implique que le vendeur en restitue le prix.

Mais le Code Civil prévoit également que l’acheteur peut, si l’impossibilité d’utiliser la chose n’est pas absolue mais que son utilisation sera nécessairement restreinte, demander à garder la chose en se faisant restituer une partie du prix.

En cas de désaccord entre les parties ce litige sera tranché en justice.

Le juge sera ainsi amené à déterminer, pour l’exemple du 4×4, si le fait de ne pas pouvoir utiliser un 4×4 de manière sportive devra donner lieu à restitution de 25% ou de 50 % du prix de vente.

Dans ce genre de situation, sous la réserve d’arriver à caractériser un préjudice de jouissance important, l’acheteur pourra ainsi être récompensé d’avoir réussi à le trouver, ce vice qui s’était caché.